今年全國(guó)樓市整體上都挺難的，不論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，尤其是開(kāi)發(fā)商，更是難上加難。

進(jìn)入年底，國(guó)家為了穩(wěn)定樓市的發(fā)展，重磅消息一個(gè)接一個(gè)傳來(lái)……

1、銀保監(jiān)會(huì)：現(xiàn)階段要重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

2、高層表態(tài)：將圍繞市場(chǎng)主體需求制定政策，適時(shí)降準(zhǔn)

這兩個(gè)消息的釋放可以預(yù)見(jiàn)，樓市將迎來(lái)利好，接下來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境有望改善！

01

官方明確

重點(diǎn)滿足改善性住房按揭需求

2021年樓市整體熱度不高，尤其是進(jìn)入年末，市場(chǎng)降溫愈發(fā)明顯。房企也不斷上演“價(jià)格戰(zhàn)”。

但受金融政策影響，很多人遇到買(mǎi)房成本較高，買(mǎi)房或置換的貸款難辦等問(wèn)題。

12月3日晚，銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)：現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，今年下半年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)頻頻發(fā)聲，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足房企、個(gè)人購(gòu)房者的合理信貸需求，防范金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)對(duì)涉房貸款“一刀切”。但此前的發(fā)聲提及較多的是首套房按揭需求以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸需求，并未直接點(diǎn)明其他具體的支持范圍及信貸品類(lèi)。

10月21日，國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)答記者問(wèn)

而此次銀保監(jiān)會(huì)直接明確要滿足改善性住房按揭需求，以及房地產(chǎn)并購(gòu)貸款需求，還將金融服務(wù)的支持從房地產(chǎn)擴(kuò)展至建筑業(yè)，或意味著向樓市傳遞更加積極信號(hào)，這將有助于達(dá)到“穩(wěn)地價(jià)”、“穩(wěn)房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”目標(biāo)。

這無(wú)疑給樓市傳遞了更加積極的信號(hào)。尤其是改善性購(gòu)房需求，有望迎來(lái)較好的市場(chǎng)機(jī)遇。

有業(yè)內(nèi)人士分析，銀保監(jiān)會(huì)明確了對(duì)改善性住房按揭需求的支持，預(yù)計(jì)對(duì)于改善性的購(gòu)房需求，接下來(lái)將面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

也有專(zhuān)家表示：不排除接下來(lái)二套房和大戶(hù)型購(gòu)房的首付比例將下調(diào)。部分城市可能還會(huì)進(jìn)一步微調(diào)房貸政策。比如調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”，從而減輕買(mǎi)房人的信貸約束等。

同時(shí)，對(duì)于目前融資困難的房企來(lái)說(shuō)，可謂是一大利好消息。目前房企拿地積極性不高，如今官方表態(tài)，合理發(fā)放并購(gòu)貸款，有利于促進(jìn)房企并購(gòu)業(yè)務(wù)開(kāi)展。

02

降準(zhǔn)也要來(lái)？

樓市迎重大利好

同一天，高層視頻會(huì)見(jiàn)國(guó)際貨幣基金組織總裁時(shí)表示：繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動(dòng)性合理充裕，圍繞市場(chǎng)主體需求制定政策，適時(shí)降準(zhǔn)，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

高層表態(tài)！新一輪降準(zhǔn)是不是不遠(yuǎn)了？

據(jù)了解，今年年內(nèi)已有一次降準(zhǔn)。今年7月9日，央行宣布在2021年7月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)向市場(chǎng)釋放了1萬(wàn)億元的資金流動(dòng)性。

“適時(shí)降準(zhǔn)”的提出，讓市場(chǎng)預(yù)期中國(guó)的貨幣政策會(huì)進(jìn)一步邊際寬松。

歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，自2017年以來(lái)央行在年初降準(zhǔn)的概率偏大。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，明年初降準(zhǔn)可能性較大，不排除年底前提前降準(zhǔn)，因此最快本月或?qū)⒂瓉?lái)降準(zhǔn)。

而對(duì)于此次降準(zhǔn)的方式，市場(chǎng)人士多數(shù)預(yù)計(jì)將進(jìn)行全面降準(zhǔn)。

雖然，此次降準(zhǔn)的背景環(huán)境，并不是專(zhuān)門(mén)為了房地產(chǎn)，但是對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，無(wú)疑也是利好消息。尤其是短期銀行的貸款額度有望增加。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年如果再次降準(zhǔn)，在兼顧流動(dòng)性管理的同時(shí)，也會(huì)釋放溫和穩(wěn)增長(zhǎng)信號(hào)，有助于推動(dòng)信貸、社融增速較快回升，并引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下行。

03

西安房貸利率無(wú)變化

放款周期縮短

自10月份多個(gè)重要會(huì)議之后，銀行的房貸額度也是出現(xiàn)了增加。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。

3400多億的額度增加，帶來(lái)的影響就是銀行的放款速度加快。

據(jù)監(jiān)測(cè)，西安目前主流銀行一手房貸利率，首套普遍在5.85-5.9%左右，二套幾乎全部超過(guò)6，大部分在6.05-6.1%左右，與10月份相比均未發(fā)生變化。

放貸時(shí)間上，有所松動(dòng)，基本1個(gè)月內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)放款。

首付方面，只要貸款客戶(hù)符合政策規(guī)定，征信等都沒(méi)問(wèn)題，都可以按房貸首付政策辦理貸款。

雖然銀行放款速度加快，但是對(duì)于西安二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這方面的利好幾乎不會(huì)影響購(gòu)房者的購(gòu)房決策，主要還是要看價(jià)格。

目前購(gòu)房者觀望情緒仍舊強(qiáng)烈，剛需購(gòu)房者沒(méi)有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)二手房，只能被擠壓到新房市場(chǎng)去參與搖號(hào)。而受指導(dǎo)價(jià)格影響，普通家庭也不著急出售，買(mǎi)賣(mài)雙方都在觀望。后期來(lái)看，整體市場(chǎng)處于下行趨勢(shì)。

總體上來(lái)看：

1、房貸利率上漲的勢(shì)頭或有所放緩。

2、信貸會(huì)對(duì)購(gòu)房者提供支持。

種種跡象表明，樓市最難倒的時(shí)段已經(jīng)過(guò)去了。當(dāng)然這并不意味著樓市反轉(zhuǎn)了。

更為關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)已經(jīng)箭在弦上，或許試點(diǎn)城市和執(zhí)行方案很快就會(huì)出臺(tái)。當(dāng)房貸利率下降以及房地產(chǎn)稅試點(diǎn)疊加在一起的時(shí)候情況就明朗了。

所以現(xiàn)在整體來(lái)說(shuō)就是要維持房地產(chǎn)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，一方面保護(hù)合理的購(gòu)房需求，另一方面是要抑制炒房。

不管怎么樣，房貸松動(dòng)，對(duì)近期要買(mǎi)房的購(gòu)房者是好事。但需要注意的是，這種放松只是對(duì)合理需求的放松，有利于向剛需置業(yè)傾斜并滿足房企融資。