國(guó)家統(tǒng)計(jì)局23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅有所擴(kuò)大。

據(jù)測(cè)算，1月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.2%和9.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和1.0個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.1%和2.5%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.1和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市商品房?jī)r(jià)格成為市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳的二手房環(huán)比價(jià)格更是成為漲幅擴(kuò)大的關(guān)鍵所在，分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

在2021年1月全國(guó)新房市場(chǎng)環(huán)比漲幅擴(kuò)大的環(huán)境之下，西安終于跌出環(huán)比漲幅前十之外，位居全國(guó)NO.24，然而環(huán)比仍在上漲，1月新房?jī)r(jià)格對(duì)比2020全年上漲了3.5%。

有分析人士指出，“政策調(diào)控與房?jī)r(jià)上漲的博弈，有可能成為全年的主旋律”。這一點(diǎn)在西安尤為突出：超二十塊萬(wàn)元地仍在”排隊(duì)“，限價(jià)上市仍遭瘋搶，開(kāi)年萬(wàn)人搖就是這種博弈之下的情緒變奏曲。

站在一個(gè)普通購(gòu)房者的角度，我們也不希望房?jī)r(jià)快速上漲，因?yàn)?，大水漫灌之下，所有人都在喪失選擇機(jī)會(huì)。

2021年1月份70城房?jī)r(jià)中，浙江金華以1.2%的環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)，超跑全國(guó)70城；廣州以環(huán)比漲幅1.0%的數(shù)據(jù)仍排第2；合肥、揚(yáng)州并列第3；沈陽(yáng)、成都、蘭州、泉州則以環(huán)比0.8%的指數(shù)并列第5；西安以0.4%的環(huán)比漲幅位列第24位。

①漲幅頭部城市：70城中，環(huán)比漲幅前五位城市（實(shí)際包含并列共8城），除持續(xù)高位的揚(yáng)州、廣州、合肥三城外，浙江金華在去年入秋后出現(xiàn)環(huán)比上漲萎縮，但2021開(kāi)年則一反常態(tài)登鼎首位，與上月相比大幅增加0.7個(gè)百分點(diǎn)。

②漲幅尾部城市：70城中28城環(huán)比持平或微跌，如吉林、太原、哈爾濱等典型北方城市仍舊保持上月同期環(huán)比微跌態(tài)勢(shì)，成都與沈陽(yáng)（上月環(huán)比為99.6%）則從環(huán)比微跌直升漲幅前五（上月環(huán)比為100.8%）。

③中西部五座國(guó)家中心城市：成都、鄭州、武漢、重慶、西安全部保持環(huán)比微漲的態(tài)勢(shì)，成為二線城市新房市場(chǎng)典型代表。

西安在總體漲幅擴(kuò)大的大環(huán)境下，與上月相比仍微漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，保持穩(wěn)中微增，總體穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。對(duì)比隔壁兄弟城市忽上忽下的走勢(shì)，土地供給與新房限價(jià)政策成為當(dāng)前樓市平穩(wěn)的關(guān)鍵原因。

在70城最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，最明顯的信號(hào)就是，北方城市大面積回暖。如長(zhǎng)久保持環(huán)比微跌的東北沈陽(yáng)，鄭州，石家莊，天津，濟(jì)南，都出現(xiàn)環(huán)比上漲，蘭州，銀川依舊持續(xù)走強(qiáng)。

而相對(duì)于其他北方城市環(huán)比漲幅忽上忽下得令人猝不及防，西安漲幅則相對(duì)穩(wěn)定，具體表現(xiàn)為環(huán)比漲幅增加0.1個(gè)百分點(diǎn)，1月70城中從以往前十跌至第24名。

分產(chǎn)品類型看，西安90㎡以下住宅環(huán)比漲幅最為明顯。雖然供給市場(chǎng)加速向高端化邁進(jìn)，然而小戶型仍然僧多粥少供不應(yīng)求，這也成為拉動(dòng)1月房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵所在。

這里請(qǐng)讀者注意一下，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從2021年開(kāi)始，定基由2015年改成了2021年，眾所周知，2015-2020年是全國(guó)二三線城市房?jī)r(jià)攀升的關(guān)鍵時(shí)間段，新的五年，我們繼續(xù)觀察。

截至目前，全國(guó)一二線房?jī)r(jià)抬頭明顯，特別是一線四城的新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格環(huán)比價(jià)格翻倍上漲，這種情況會(huì)不會(huì)在2月大范圍蔓延到二線城市，我們認(rèn)為是大概率。

其一、放貸增加，雖然有部分城市延緩房貸發(fā)放，然而從全國(guó)大范圍來(lái)看，2021年1月，房地產(chǎn)貸款單月突破9000億，這也成為全國(guó)大部分城市反常走高的關(guān)鍵原因。

其二、地價(jià)走高，雖然2020年受疫情沖擊嚴(yán)重，但是大型房企依舊拿地?zé)崆楦邼q，溢價(jià)率也非常高，50個(gè)熱點(diǎn)城市土地成交金額近4735億元，同比上漲42%，僅就輿論來(lái)看，每個(gè)城市地王都會(huì)或多或少撩撥國(guó)內(nèi)市場(chǎng)情緒。

其三、市場(chǎng)火熱，目前西安已經(jīng)有超過(guò)20塊土地尚在”博弈“，未進(jìn)入市場(chǎng)，尤其是前兩天曲江二期剛出現(xiàn)的土地市場(chǎng)天花板，更是將焦慮拉向高潮，典型就是登記僅一天的萬(wàn)人搖山水美樹(shù)，單論剛需家庭目前也奔向5000人大關(guān)。

目前，市場(chǎng)的情況擺在前面，無(wú)論是政府限價(jià)，還是變相提高門(mén)檻，有一個(gè)東西是無(wú)法改變的，就是門(mén)檻變高。政府越是限價(jià)，越是要求多，房企的成本就會(huì)越高。

近20年來(lái)歷次貨幣大放水后的股市與樓市漲價(jià)輪動(dòng)(源:民生證券研究院整理)

最后總結(jié)一下，現(xiàn)在全球放水，不管我們“防水”與否，都將是水花四濺，因此，說(shuō)是“萬(wàn)物普漲”，一點(diǎn)沒(méi)錯(cuò)，因?yàn)椋覀兌荚诒弧氨粍?dòng)收割”。

因此，2021年不管是投資或是自住，都要有投資思維，不要因小失大，因?yàn)榭床磺宄驼f(shuō)一切都是黑的！